Арендные отношения в период военного времени. Чем поможет форс-мажор

Продолжаем цикл статей об удостоверении форс-мажорных обстоятельств, связанных с введением военного положения в Украине и сегодня остановимся на одном из жгучих вопросов – выполнении арендаторами и арендодателями обязательств по договорам аренды имущества.

Так, например, одни населенные пункты находятся в зоне проведения боевых действий, а другие – на оккупированной территории, или арендованные здания повреждены или разрушены, арендодатель не может должным образом исполнять обязанности по предоставлению имущества в пользование, а арендатор – обязанности по пользованию имуществом и арендной платы.

Вопрос об уплате арендной платы решаются в зависимости от формы собственности на имущество, то есть принадлежит ли имущество государству, территориальным общинам или находится в частной собственности.

Что касается арендной платы за имущество государственной и коммунальной собственности, то еще в 2020 году постановлением Кабинета Министров Украины от 03.06.2020 № 483 был утвержден Порядок передачи в аренду государственного и коммунального имущества, п.1291 которого установлено, что в случае изменения социально- экономическом положении в стране или в отдельных ее регионах вследствие экономического кризиса, стихийного бедствия, введения карантинных ограничений или других событий, которые могут негативно повлиять на способность арендаторов продолжать платить арендную плату по заключенным договорам аренды, Кабинет Министров Украины или представительный орган местного самоуправления могут принять решение о предоставлении арендных скидок или освобождений от уплаты арендной платы по договорам аренды определенного имущества или по договорам аренды имущества, используемого по определенным целевым назначениям, определенным в таком решении.

Основанием для применения таких увольнений или скидок есть приказ или решение арендодателя, принятые на основании обращения арендатора, на которого они распространяются.

То есть, для принятия решения об установлении льгот по арендной плате обязательно подача заявления арендатором имущества!

Изменения в договор аренды о начале или прекращении применения скидки или увольнения в таком случае не вносятся.

Вопрос об установлении льгот на арендную плату за имущество частной собственности (имущество, находящееся в собственности физических или юридических лиц) на практике решается неоднозначно, поскольку в первую очередь зависит непосредственно от хороших отношений между сторонами договора аренды.

Так, согласно ч.4 и ч.6 ст.762 Гражданского кодекса Украины наниматель (арендатор) имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась. Наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Такие же нормы дублируются и ч.2 ст.286 Хозяйственного кодекса Украины, согласно которым арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды .

Таким образом, на основании вышеуказанных положений арендатор имеет право обратиться к арендодателю по поводу уменьшения арендной платы за имущество частной собственности, поскольку обстоятельствами, за которые он не отвечает, могут быть: боевые действия, происходящие на территории местонахождения объекта аренды; если данная территория находится под оккупацией; в случае повреждения или разрушения арендованного имущества, не позволяющего использовать его по целевому назначению.

Одним из инструментов, который может помочь в решении вопроса об освобождении от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды имущества, может быть удостоверение форс-мажорных обстоятельств, осуществляемое торгово-промышленными палатами Украины.

Однако при удостоверении форс-мажорных обстоятельств следует обратить внимание на несколько нюансов, в частности:

1. Арендованное имущество должно находиться на территории проведения боевых действий или данная территория находится под оккупацией или арендованное имущество повреждено/разрушено.

Доказательствами этих фактов могут быть:

- Перечень территориальных общин, расположенных в районе проведения военных (боевых) действий или находящихся во временной оккупации, окружении (блокировании) по состоянию на 12 мая 2022 года, утвержденный приказом Министерства по вопросам реинтеграции временно оккупированных территорий Украины 25.04.2022 N.

- документ, подтверждающий факт повреждения или разрушения арендованного имущества, выданный экспертными организациями, в том числе торгово-промышленными палатами.

2. Арендованное имущество невозможно использовать по целевому назначению именно по вышеуказанным обстоятельствам.

Учитывая вышеизложенное, для урегулирования вопросов ненадлежащего выполнения договоров аренды имущества можно порекомендовать несколько вариантов:

1. Обратиться к арендодателю по освобождению, уменьшению, отсрочке, рассрочке уплаты арендной платы и соответственно освобождению от ответственности за ее несвоевременную уплату или неуплату.
2. Если арендодатель не согласен пойти на уступки, можно:

- обратиться в торгово-промышленную палату для удостоверения форс-мажорных обстоятельств и невозможности использования арендованного имущества по целевому назначению;

- обратиться непосредственно в суд с иском о внесении изменений или расторжении договора аренды имущества.

По вопросам удостоверения форс-мажорных обстоятельств просим обращаться по тел.: 38 050 312 84 04 или по e-mail: nat@kcci.kharkov.ua